В А Рач, О С Шарова - Категорийний апарат проектів девелопменту нерухомості - страница 1

Страницы:
1  2 

УДК 005.8:005.12

В.А. Рач, О.С. Шарова

КАТЕГОРИЙНИЙ АПАРАТ ПРОЕКТІВ ДЕВЕЛОПМЕНТУ НЕРУХОМОСТІ

Уточнено визначення інвестиційно-будівельного проекту. Запропоновано визначення проекту девелопменту нерухомості, продукту інвестиційно-будівельного проекту та продукту проекту девелопменту. Рис.1,табл.3, дж. 21.

Ключові слова: проект девелопменту, інвестиційно-будівельний проект, продукт проекту девелопменту, продукт інвестиційно-будівельного проекту, стадія формування бачення продукту проекту девелопменту.

Постановка проблеми. Одним із значущих напрямів підвищення ефективності управління інвестиційною діяльністю у сфері нерухомості є девелопмент. Сьогодні це поняття широко вживається учасниками інвестиційно-будівельного процесу та відокремлюється ними в особливий рід діяльності. При цьому поняття девелопменту часто асоціюється із процесами будівництва, ріелторською діяльністю, управління об'єктами комерційної нерухомості. На думку авторів, такий підхід лише частково має право на існування.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Однією із відомих шкіл, яка приділяє увагу вивченню питань управління нерухомістю та процесу девелопменту, є Санкт-Петербурзька школа. Дослідження провідного фахівця з цієї проблематики Максимова С.Н. [1,2,3] стосуються питань становлення ринку нерухомого майна як особової сфери ринкових відносин та професійного управління нерухомістю.

У чому полягає специфічність ринку нерухомості? Згідно [2] нерухомість - це об'єкт відношень власності. У залежності від пануючого при даному соціально-економічному устрої типу власності відносно нерухомого майна складається особлива сфера економічних взаємовідносин. За часів Радянського Союзу в умовах державної власності нерухомість виступала об'єктом прямого державного управління. З формуванням в Україні системи приватної власності, з появою самостійних, автономних від держави та один від одного власників нерухомого майна сфера нерухомості стає одним із секторів ринкової економіки. При цьому сфері нерухомості притаманні суттєві відмінності від інших секторів ринку.

По-перше, це наявність спеціальної нормативно-правової бази для регламентування відносин, пов'язаних з нерухомим майном.

По-друге, особливості ринку нерухомості пов'язані із специфікою самого нерухомого майна як об'єкту економічного обігу. Вихідними даними, які визначають специфіку нерухомості як товару, є специфічні ознаки самого фізичного об'єкту нерухомості як:

- унікальність та неповторність;

- стаціонарність;

- довготерміновість створення та довговічність використання.

З них у свою чергу в умовах ринкової економіки витікають відмітні характеристики нерухомості як товару та ринку нерухомості у цілому:

- специфічний характер обігу нерухомості (через обіг прав на неї);

- високий рівень транзакційних витрат при операціях з нерухомістю;

- більш низька у порівнянні з іншими товарами, ліквідність нерухомості;

- обмежена можливість саморегулювання ринку за допомогою цінового механізму;

- формування цін у результаті взаємодії обмеженої кількості продавців та покупців;

- ареною взаємодії попиту та пропозиції є не національна економіка у цілому, а окремий регіон. На основі цих особливостей можна сформулювати головну специфічну рису ринку нерухомого

майна : ринок нерухомості є менш досконалим ринком у порівнянні з іншими секторами ринкової економіки. Все це дозволяє говорити про ринок нерухомості як про особливий сектор ринкової економіки, дослідження якого є особливим напрямом у економічній науці та потребує спеціальних знань [2].

Згідно [2] поняття «девелопмент» має два взаємопов'язаних значення. По-перше, девелопмент -це такі якісні матеріальні перетворення у об'єкті нерухомості, які забезпечують його перетворення в інший, новий об'єкт, який має ринкову вартість більшу, ніж вартість початкового об'єкту. Таким чином, девелопмент - процес розвитку об'єкту нерухомості.

По-друге, девелопмент - це професійна діяльність по організації (управлінню) процесів девелопменту. Це особливий вид підприємницької діяльності у ринкових умовах, особливий прояв ділової активності на ринку.

Як якісне перетворення нерухомості девелопмент характеризується єдністю фізичних, економічних та правових процесів. Будь-який розвиток об'єкту нерухомості пов'язаний з фізичними змінами, які забезпечують появу у нього нових споживацьких якостей. У якості цих змін можуть виступати як помітне ззовні перетворення незабудованої земельної ділянки у ділянку з будовою або перевід об'єкту із одного функціонального використання у інше.

Економічний аспект девелопменту реалізується у підвищені цінності об'єкту нерухомості внаслідок виконаних фізичних змін. Отримана за рахунок фізичних змін зміна цінності об'єкту забезпечує появу об'єкту нерухомості з новими споживацькими якостями, які роблять його привабливішим на ринку.

Правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням виконаних змін, появи якісно нового об'єкту нерухомості, який має цінність більшу, ніж первісний [3]

У [4, с.247] суть явища девелопменту виражено наступним чином:

- особливий вид підприємницької діяльності з метою отримання прибутку внаслідок перетворень матеріальних процесів;

- перетворення об'єкту нерухомості внаслідок будівельних (ремонтних) та інших робіт з будівлями, спорудами або землею;

- або перетворення його в інший новий об'єкт нерухомості (зміна функціонального призначення), що має більшу вартість, ніж початковий.

У тому ж літературному джерелі [4, с.248] зазначено, що у підприємницькій діяльності, яка пов'язана з будівництвом житлових будинків, будівель, споруд, терміни «девелопер» та «забудовник» еквівалентні. На думку автора, такий підхід звужує визначення функцій та відповідальності учасників проекту. Функції та відповідальність «забудовника» визначено у чинній нормативній базі, а поняття «девелопер» взагалі відсутнє.

Згідно [5, с. vii], девелопмент нерухомості - це збільшення вартості об'єкту нерухомості шляхом управління ризиком девелопменту. Поняття «ризик девелопменту» з'являється лише у цьому першоджерелі. Інвестиції у новий девелопмент відрізняються від інвестицій у функціонуючу нерухомість (яка називається доходною нерухомістю) тим, що у першому випадку ризик набагато вище. Девелопери приймають на себе усі ризики, пов'язані з девелопментом. Ризик девелопменту пов'язаний з виконанням усього проекту, і тому його слід відрізняти від ризику виконання робіт, пов'язаних з окремими задачами (наприклад, будівельного ризику підрядників). У девелопменті головну винагороду отримують за ризик.

Наявність різноманітних визначень поняття «девелопмент» свідчить про відсутність єдиного підходу до цього поняття у розумінні учасників ринку нерухомості в Україні про інвестиційно-будівельні процеси. Це обумовлено відсутністю визначення понять «продукту інвестиційно-будівельного проекту» та «продукту проекту девелопменту» та розуміння різниці між ними.

Виділення не вирішених раніше частин загальної проблеми, котрим присвячується означена стаття. Проекти, які реалізують учасники інвестиційно-будівельних процесів, мають цілу низку назв: інвестиційні проекти, будівельні проекти, інвестиційно-будівельні проекти, проекти девелопменту або девелоперські проекти. У зв'язку з постійним розвитком ринку нерухомості існуючий перелік термінів та визначень у сфері будівництва не можна визнати вичерпним. В Україні діюче законодавство та державні будівельні норми в сфері будівельної діяльності, на жаль, не містять визначення ні інвестиційно-будівельного проекту, ні проекту девелопменту. Літературні джерела [4,6­9] детально розглядають практичні рішення у сфері інвестиційно-будівельного інжинірингу на всіх фазах реалізації проектів та аспекти правового забезпечення будівельно-інвестиційної діяльності, але також не наводять визначення цих понять та різницю між ними.

Відсутність систематизації норм законодавства у будівельній сфері на практиці означає відсутність єдиного тлумачення його норм учасниками ринку. Діалог учасників інвестиційно-будівельного процесу не має під собою не тільки загальноприйнятної та однозначної бази сприйняття одних й тих самих термінів, але й загального системного осмислення усіх процесів. В Україні, на жаль, школа девелопменту, а значить принципи та підходи щодо виконання проектів девелопменту відсутні.

Формулювання цілей статті. З метою формування єдиного підходу до тлумачення термінів, які широко вживаються учасниками ринку девелопменту нерухомості необхідно визначити поняття «інвестиційно-будівельного проекту», «проекту девелопменту», а також поняття продуктів зазначених типів проектів.

Виклад основного матеріалу дослідження. Уточнимо поняття інвестиційно-будівельного проекту та продукту інвестиційно-будівельного проекту з метою можливості застосування термінів згідно їх сутності та контекстної залежності, а також для запобігання можливих непорозумінь.

У [10] надано таке визначення: «Під інвестиційно-будівельним проектом будемо розуміти відокремлені часовими рамками інвестиційні заходи, які направлені на створення нового унікального об'єкту нерухомості, наявність та використання якого необхідно для досягнення мети інвестування». У [11] зазначено, що інвестиційний проект - це проект, який потребує вкладення інвестицій та направлений на створення нових основних фондів, їх відновлювання та переоснащення. Інвестиційно-будівельний проект конкретизує вкладення інвестицій у будівельну діяльність, де створюються виробничі та невиробничі фонди та здійснюється технічне переозброєння. У порівнянні з неконкретним поняттям «інвестиційний проект» інвестиційно-будівельний проект представляється більш об'ємним, деталізованим і структурованим поняттям, який враховує конкретні цілі та задачі на кожній фазі життєвого циклу проекту для усіх його учасників.

У наведених визначеннях інвестиційно-будівельного проекту згідно із загальним визначенням проекту [12] відсутні такі характеристики проекту як послідовна розробка та виконання в умовах обмеженості ресурсів.

Визначення як продукту та результату інвестиційно-будівельного проекту, так і продукту та результату проекту девелопменту у чинній нормативній документації та у доступних літературних джерелах відсутнє. З точки зору автора, поняття продукту і результату інвестиційно-будівельного проекту та продукту і результату проекту девелопменту відмінні за своєю сутністю.

Перш ніж запропонувати визначення цих понять, проаналізуємо наявність визначень понять «інвестиції», «інвестиційна діяльність», «інвестори», «замовник», «забудовник», «передінвестиційна діяльність», «інвестиційна діяльність», «девелопмент», «інвестиційно-будівельна діяльність», «проект девелопменту», «проект будівництва» у чинній нормативній базі (див. таблицю 1). Із таблиці 1 видно, що у чинній нормативній документації відсутні визначення понять «інвестиційно-будівельний проект», девелопмент, проект девелопменту, які вже набули широкого вжитку.

Таблиця 1

Використання термінів у чинних нормативних документах

 

Інвестиції

Інвестиційна діяльність

Інвестори

Замовник

Забудовник

Передінвестиційна діяльність

Девелопмент

Інвестиційно-будівельний проект

Проект девелопменту

(девелоперський

проект)

Проект будівництва

Закон про

інвестиційну

діяльність[13]

+

+

+

-

-

-

-

-

-

*

ДБН А.2.2-3-2004. Склад,порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва [14]

+

-

+

+

-

-

-

-

-

-

Правила забудови м. Києва [15]

-

+

+

+

+

+

-

-

-

+

ДСТУ Б.А.1.1-66-95.Капітальні вкладення, основні фонди. Терміни та визначення [16]

-

-

+

-

-

-

-

-

-

-

Примітка: + - дано визначення терміну і він використовується в тексті документу; - - визначення не представлено;

* - визначення не представлено, але термін використовується.

Для розробки підходу щодо визначень проекту девелопменту та інвестиційно-будівельного проекту, а також щодо розуміння продуктів відповідно цих типів проектів необхідно проаналізувати життєві цикли цих проектів.

Порівняльний аналіз життєвих циклів проекту девелопменту та інвестиційно-будівельного проекту та відповідних їм продуктів наведено у таблиці 2. Життєвий цикл продукту проекту девелопменту запропоновано автором.

До таблиці 2 слід надати наступні пояснення. Закінчення фази будівництва на практиці співпадає із закінченням інвестиційної фази. Виключення складають ті проекти, у яких здійснюється закупка та поставка обладнання, що дорого коштує, з відстрочкою платежів.

У цей момент у проекті девелопменту відбувається отримання прав на об'єкт нерухомості та його реєстрація (позначено як «1» у таблиці 2), а в інвестиційно-будівельному проекті - введення об'єкту нерухомості в експлуатацію (позначено як «2» у таблиці 2). Далі згідно з життєвим циклом проекту починається експлуатаційна фаза. Досягнення запланованих показників ефективності відбувається упроцесі саме експлуатаційної фази (позначено як «3» у таблиці 2), і характерно саме для проекту девелопменту.

Результатом етапу будівництва для інвестиційно-будівельного проекту є отримання замовником Акта приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, для проекту девелопменту -отримання прав на об'єкт будівництва та його реєстрація у Бюро технічної інвентаризації. У [3] зазначено, що реєстрація новоствореного об'єкта нерухомості та прав на нього є принципово важливим моментом, бо тільки після цього можна говорити про завершення процесу девелопменту. Але такий підхід не розкриває повністю суті процесу девелопменту - збільшення прибутку в умовах ризику.

Аналізуючи інформацію, наведену у таблиці 2, беручи до уваги вимоги до поняття «проект» [12], стає можливим уточнення визначення інвестиційно-будівельного проекту [10]: інвестиційно-будівельним проектом є відокремлені часовими рамками інвестиційні заходи по виконанню технологічної послідовності робіт для створення у межах заданих термінів та бюджетних обмежень нового унікального об'єкта нерухомості, наявність та використання якого необхідне для досягнення мети інвестування.

Перш ніж перейти до визначення проекту девелопменту, слід декілька слів сказати про ефективність проекту девелопменту.

Згідно [17, с. 1б-18] реалізація проектів девелопменту є не тільки способом примноження багатства власника або джерелом для одержання доходу девелопером (або інвесторами), але й впливає на економічні процеси, доходи бюджету, соціальні відносини. З урахуванням цього ефективність проектів девелопменту може бути оцінена з різних точок зору:

- з позицій девелопера та інвесторів (комерційна ефективність);

- з погляду впливу на економічний розвиток у цілому (економічна, народногосподарська ефективність);

- з погляду інтересів бюджету (бюджетна ефективність);

- з позицій впливу на умови життєдіяльності (соціальна ефективність).

Комерційна ефективність проектів девелопменту визначається співвідношенням витрат і результатів, забезпеченням необхідної норми прибутковості проекту. Оцінка комерційної ефективності - невід'ємна частина аналізу проекту в цілому.

Економічна ефективність девелопменту виявляється у позитивному впливі розвитку нерухомості на економічні процеси, який може мати вартісний вимір.

Бюджетна ефективність девелопменту виявляється у двох основних аспектах: прямому та непрямому

Прямий бюджетний ефект проектів розвитку нерухомості знаходить своє відображення у тих надходженнях і податках, які безпосередньо виникають у процесі реалізації: плата за право забудови, орендна плата за земельні ділянки, податки на прибуток забудовників і інвесторів, податки із заробітної плати працівників, зайнятих у процесі реалізації проектів.

Таблиця порівняння життєвих циклів проекту девелопменту та інвестиційно-будівельного проекту та продуктів проектів

Таблиця 2

Життєві цикли

Етап до будівництва

Етап

будівництва

Етап експлуатації

 

Передпроектна стадія

Стадія проектува ння

Стадія будівництва

Стадія експлуатації побудованого об'єкту

Проект девелопменту [9,с.263]

 

Аналіз ринку нерухомості

Підбір ОН

Формування стратегії

Інвестиційний аналіз

Оформлення дозв.

документації

Залучення коштів

Підбір виконавців

Керівництво проектуванням

Тендер на будівництво

Координація ведення буд.робіт

Контроль якості будівництва

Маркетинг, реалізація площ

Контроль за експлуатацією об'єкту та роботою інженерних систем після закінчення будівництва

Ре-девелопмент

Продукт проекту девелопменту

Ідея

Розробка продукту ^

ЗдаЧа^^р^у 1 X           90-95%площ або

продаж об'єкта нерухомості

 

Продукт інвестиційно-будівельного проекту [12,с.24]

Концепція або бізнес-план продукту

Розробка продукту

ум

Експлуатаційна діяльність

Вилучення капіталов­кладень

 

 

 

Передінвестиційна фаза

 

 

Інвестиційна фаза

 

 

Експлуатаційна фаза

1

Інвестиційно-будівельний проект [7,с.401]

 

Аналіз інвестиційних можливостей

1     Попереднє ТЕО

ТЕО

Доклад про інвест. можливості

Планування

Організація фінансування

Переговори та узгодження

Проектування

Будівництво

Навчання

Приймання та запуск

1 Виробництво

Заміна обладнання

Розширення, юдернізація, інновація

Закриття проекту

Непрямий бюджетний ефект - це ті доходи (або бюджетна економія), які одержує бюджет у процесі функціонування створеного об'єкта нерухомості: податки із прибутку підприємств, податки з майна, земельний податок та ін.

Соціальна ефективність девелопменту виявляється у поліпшенні середовища проживання й життєдіяльності, доходів, якості життя населення під впливом змін у фонді нерухомості.

Враховуючи види ефективності від реалізації проектів девелопменту, пропонуємо наступне визначення проекту девелопменту.

Проект девелопменту - це розвиток земельної ділянки в умовах невизначеності та ризику по створенню об'єкту нерухомості шляхом реалізації інвестиційно-будівельного проекту та забезпечення комерційного, економічного, бюджетного та соціального ефектів як результату використання об'єкту нерухомості.

Застосування методу системних тріад дефініцій [18] дозволяє в цих визначеннях виділити елементи цілісності, одиничності та зв'язаності. У таблиці 3 наведено аналіз запропонованих визначень згідно з методом системних тріад дефініцій.

Таблиця 3.

Аналіз визначень згідно з методом системних тріад дефініцій

Визначення

Цілісність

Одиничніст ь

Зв'язаність

Інвестиційно-будівельним проектом є відокремлені часовими рамками інвестиційні заходи по виконанню технологічної послідовності робіт для створення в межах заданих термінів та бюджетних обмежень об'єкта нерухомості, наявність та використання якого необхідне для досягнення мети інвестування.

Об'єкт нерухомості

Інвестиційні заходи по виконанню технологічної послідовност і робіт

Задані

терміни та

бюджетні

обмеження

Страницы:
1  2 


Похожие статьи

В А Рач, О С Шарова - Категорийний апарат проектів девелопменту нерухомості